Pozemky Nová Chýně

[Srneček]

tak jsem se raději zeptal:
Dobrý den paní Musilová,
děkuji za zaslané podklady. Chtěl jsem se ale ještě zeptat, zda je ve čtvrtek opravdu pracovní schůzka zastupitelů a od kolika hodin začíná? Z oznámení pana místostarosty pouze vyplynulo, že se od 18 hodin schází SDK. Dále bych se chtěl ujistit, že bude mít veřejnost přístup na celé jednání - tj. bude vpuštěna již od 18 hodin.
Děkuji a zdravím Ondřej Jelínek

[Srneček]

Tak z odpovědí jsem vyrozumněl, že:
1. pracovní schůzka zastupitelů vlastně svolána není - jedná se o schůzku SDK
2. s veřejností se počítá až po 20 hodině

[Michal]

To mi přijde trochu zvláštní, ale budiž. Pokud na začátku (tj. v těch 20 hod) budou pro veřejnost zrekapitulovány všechny základní informace a fakta, tak OK. Díky za zjištění odpovědi, už je to koukám i na webu, tak snad se tam někteří občané nebudou zbytečně hnát už na 18 či 19 hod. Nevím, proč to z OU neposlali i emailem, kterým by upřesnili tu původní nejednoznačnou informaci.

[Anička]

Dnes jsem zastupitelům zaslala některé body k jednání SDK a Embaladoru, tak jak na mě působí. Kopii dávám k dispozici i sem, třeba ještě někdo doplní něco zásadnějšího, aby argumentů bylo více.

Vážení zastupitelé,

pro prostudování dostupných materiálů si Vám dovoluji zaslat alespoň některé podněty k dnešnímu Vašemu jednání se společností Embalador a žádám Vás jako občan obce o zohlednění těchto skutečností. Níže uvedené body nezahrnují body, které již uvádí obecní úřad v podkladech Vám zaslaných.

1) Ze společnosti Embalador s.r.o. zůstal dle původní smlouvy pouze název a IČO. Změnili se jak všichni jednatelé tak i sídlo společnosti a to dle Aresu ke 12.7.2012. V celém textu dodatku však tato skutečnost není reflektována a není ani navržena změna článku 8 odst. 2 původní plánovací smlouvy (pokud nedošlo k její změně v průběhu mezi vytvořením finální podoby a podpisem, přeci jen to byl téměř jeden rok)

2) Z pohledu nezainteresované osoby vyvolává dodatek smlouvy nátlak na obec a navyšuje požadavky na ni kladené. Z formálního pohledu se zdá být překotně vytvořený, obsahuje velké množství překlepů, včetně množství změn a příloh, které ani nejsou součástí materiálů, které je možné prostudovat. Z obsahu předložených změn působí investor neseriózně, klade na obec velké množství požadavků a sám nedává žádné velké záruky.

I v souvislosti s bodem č.1 se tedy nabízí logická otázka, zda by pro obec nebylo výhodnější sepsat nové změní celé smlouvy. S tím, že v nové smlouvě by měly být lépe vyvážené povinnosti obou stran a obec by nemělá být "podřízena Embaladoru".


3) Stále chybí uvedení finančního krytí realizace vůči obci tzv. zajištění závazku.

4) Dle návrhu chybí prostory občanské vybavenosti i dostatečná veřejná zeleň, nejsou dodrženy minimální velikosti parcel a jsou provedeny další změny, které z navrženého území vytváří paneláky naležato. Doplňuji o citaci pana Mihuly z fóra:

Re: Pozemky Nová Chýně

Cituji územní plán strana 14:
"-výměra stavebních pozemků musí činit 800 až 1200 m2"
Z 35 nabízených pozemlů ale tento regulativ splňuje pouze 9!! Ostatní jsou menší a celá řada z nich je i pod 600m2!!!
To bude překvapených lidí, kteří si koupí za 1,5mio Kč pozemek a potom jim na nich OÚ nepovolí stavbu rodinného domu, protože nesplňuje regulativa územního plánu.
Anebo se budou dávat vyjímky jak na běžicím pásu??? V tom případě by byl celý územní plán jen pro srandu psů a králíků.
Myslím že by mělo na tento fakt vedení obce investora preventivně upozornit.


5) Některé konkrétní věcné body k dodatku:
- "(2) Znění Článku 2, odst. 2 Plánovací smlouvy! - znamená to, že dochází k navýšení částky o 300t. nebo byla změna již v předešlé smlouvě? A nejedná se pouze o přelití prostředků, když původně bylo převedení infrastruktury bezúplatné a nyní jsou požadovány nemalé částky?
- "(5) Znění Článku 3 odst. 1 pododst. 1.5". - nevyhovující, obec by to mohlo neúměrně administrativně zatížit a Embalador musí nést zodpopědnost za plnění a úkony z této smlouvy vyplývající
- " (8) Znění Článku 4 odst. 8" - jednoznačně uvést, že podíl obce je 0 % nebo bezúplatně, plus zde chybí odkaz a příloha na realizaci smluv o smlouvách budoucích o převodu, ve kterých bude ošetřen zbytek
- "(10) Znění Článku 5 odst. 1 Plánovací smlouvy":
- "1.2. závazek k vybudování Komunikace dle Čl. 2 odst. 1 pododst. 1.2. a 1.3. této smlouvy bude splněn v následujících termínech" - vzhledem k dopravní zátěži i při samotné realizaci projektu by komunikace měla být realizována před započetím prací a termín 31.12.2018 beru jako překlep. Zároveň je uvedeno příslušné etapy, což nikde není definováno, chybí přehledný ideálně i grafický harmonogram prací včetně posloupností.
- "1.4." změna termínů a jejich posun o minimálně 6-12 měsíců
- "1.5." chybí příloha o nové etapizaci a není jasné, co vše je první etapa - může se to pro obec stát značně nevýhodné a odložené na neurčito

6) Jaká je ekonomická studie dopadů a důsledků této výstavby na obec? Vezmu-li jen odhad na údržbu zeleně, komunikací, svoz odpadu - celá lokalita cca 300t./rok, další požadavky - školka, škola, zátěž komunikací obce min. o 100 aut denně....

7) V souvislosti s diskusí vyvstanou otázky jaký byl/je podíl Embaladoru na financování připojení k ČOV a vodovodu, které nejsou smluvně ošetřeny a nutnosti zajištění obcí dostatečné kapacity, která sice třeba momentálně je, ale omezí ji.

Na závěr pro zájemce doporučuji si před samotným rozhodnutím alespoň přečíst Metodická doporučení plánovací smlouvy vydané UUR, další množství smluv je k nalezení na webových stránkách a případně konzultace s URRlabem. Ostatně je mezi Vámi právník, takže věřím, že po této stránce bude smlouva pro obec výhodná nebo alespoň přijatelná, ale zaměřte se na věcnou podstatu z pohledu obce.

Děkuji a přeji příjemný den

[petr vojacek]

Dobrý den,
uvažuji o nákupu pozemku pro RD v této oblasti a sleduji pozorně Vaší diskusi a vývoj.
Není mi jasné, jak mohla společnost Embalador získat platné Územní rozhodnutí (které prezentuje na svých www stránkách), pokud by nesplňovala požadavky Územního plánu.... jak se zde dozvídám.?!?
Mohu doporučit, udělali jsme to takto u nás před lety, ať se zpracovatel Územního plánu (odborná a nestranná, obcí určená osoba) oficiálně vyjádří, zda je projekt v souladu, či není. Toto stanovisko je klíčové pro budoucí rozvoj obce a její priority, navíc ho berou Stavební úřady jako závazné a mělo by vnést do diskuse jasno.
Obec je objednatelem zpracování ÚP, je to poměrně složitý proces a původní zpracovatel určitě k projektu vyjádření dá.
Nešlo by to zařídit?

[Jiří Nývlt]

Dobrý den,
uvažuji o nákupu pozemku pro RD v této oblasti a sleduji pozorně Vaší diskusi a vývoj.
Není mi jasné, jak mohla společnost Embalador získat platné Územní rozhodnutí (které prezentuje na svých www stránkách), pokud by nesplňovala požadavky Územního plánu.... jak se zde dozvídám.?!?
Mohu doporučit, udělali jsme to takto u nás před lety, ať se zpracovatel Územního plánu (odborná a nestranná, obcí určená osoba) oficiálně vyjádří, zda je projekt v souladu, či není. Toto stanovisko je klíčové pro budoucí rozvoj obce a její priority, navíc ho berou Stavební úřady jako závazné a mělo by vnést do diskuse jasno.
Obec je objednatelem zpracování ÚP, je to poměrně složitý proces a původní zpracovatel určitě k projektu vyjádření dá.
Nešlo by to zařídit?

Pane Vojáčku, upozorňuji zdvořile, že jste na diskuzním fóru. Doporučuji Vám proto - k Vašemu prospěchu - obrátit se v této věci přímo na vedení obce (5. září budeme znát nového starostu (novou starostku)).

[Srneček]

Dobrý den,
uvažuji o nákupu pozemku pro RD v této oblasti a sleduji pozorně Vaší diskusi a vývoj.
Není mi jasné, jak mohla společnost Embalador získat platné Územní rozhodnutí (které prezentuje na svých www stránkách), pokud by nesplňovala požadavky Územního plánu.... jak se zde dozvídám.?!?
Mohu doporučit, udělali jsme to takto u nás před lety, ať se zpracovatel Územního plánu (odborná a nestranná, obcí určená osoba) oficiálně vyjádří, zda je projekt v souladu, či není. Toto stanovisko je klíčové pro budoucí rozvoj obce a její priority, navíc ho berou Stavební úřady jako závazné a mělo by vnést do diskuse jasno.
Obec je objednatelem zpracování ÚP, je to poměrně složitý proces a původní zpracovatel určitě k projektu vyjádření dá.
Nešlo by to zařídit?

Jak jsem po několikaletém bádání vypátral, závazná je pouze obecně závazná vyhláška 3/2004, kterou se vyhlašuje závazná část územně plánovací dokumentace...z čehož vyplývá, že textová část ÚPO zas až tak závazná není. K tomu je ještě třeba poznamenat, že lokalita "Nová Chýně" se NEnachází na ploše "čistě obytné území" kterého se týkala citace z textové části ÚPO o velikosti stavebních parcel. Jo a ve vyhlášce 3/2004 není velikost parcel pro změnu podchycena vůbec. Nemůžeme tady tedy mluvit o nedodržení ÚPO, ale spíš o případném nedodržení dohody mezi obcí a Embaladorem. Ve smlouvě o podmínkách vzájemné spolupráce byl definován projekt Embaladoru, obec v této smlouvě prohlásila, že je zmíněný projekt v souladu s ÚPO a rozvojovými záměry obce. Pokud se tedy zástavba území bude řídit již schváleným zastavovacím plánem, nelze v tomto směru nic namítat. Ono je to ale celé trochu složitější...nicméně osobně nepovažuji velikost (malost) parcel zas až za takový problém, podle původního návrhu zde měl Embalador stavět řadové a bytové domy, tj. hustota osídlení by zřejmě byla ještě vyšší.

[Michal]

... že textová část ÚPO zas až tak závazná není.

Ano, to sice není, ale na toto téma už taky byla párkrát diskuze na jednání zastupitelstva. Když ještě doplním výše uvedenou citaci p. Mihuly z územních plánu, jím uvedenému textu předchází:
"Pro tyto jendotlivé funkční plochy navrhuje územní plán směrné architektonicko-urbanistické zásady, které by měly být respektovány v rámci navazující územně plánovací dokumentace, tj. v případných regulačních plánech nebo v rámci dokumentace pro územní rozhodnutí:"

Takže tedy "směrné zásady" a "měly být respektovány". Což je podle mě to důležité, co by si tedy měli zastupitelé/obec vyjasnit, jestli toto sice nezávazné, ale jasné doporučení konkrétních parametrů budou respektovat a případně je pak tedy třeba i prosadit jako závazné a nebo jestli se zpracovatel UP snažil zbytečně a jak píše p. Mihula, "v tom případě by byl celý územní plán jen pro srandu psů a králíků."

Já za sebe s tou minimální výměrou 800m2 jednoznačně souhlasím. Je pravda, že v případě řadových či bytových domů by byla výstavba hustší, ale u řadových/bytových domů je situace jiná, tam opravdu stačí pozemek menší. Na samostatný rodinný dům je těch 800 m2 podle mě rozumné minimum, jinak je (zvlášť na větší takto rozkouskované ploše), výsledek dost podivný

[Srneček]

Stále tady ale zůstává fakt, že území "Nová Chýně" je na ploše, která je definována jako: Smíšené území (komerční aktivity s výrazným podílem zeleně) a tady opravdu nebyla velikost parcel nijak určena, ani doporučena.
...za normálního stavu, v klasické obytné zástavbě, jsem též zastáncem osmiset metrových parcel, tady se ale jedná o podružný problém...

[Michal]

Neříkám, že je to z toho to nejdůležitější, ale za podružné bych to také neoznačoval.
Máš opět pravdu v tom, že v UP jsou ty citované zásady doporučené pro "čistě obytné území" (="plocha, kde mohou být individuální rodinné domy i bytové domy") a že pro "smíšené území" (="plochy určené pro výrobu, sklady a komerční služby s výrazným zastoupením zeleně") jsou tam zásady jiné, bez stanovení minimální výměry pozemku.
Není ale celkem logické, že cílem projektu Embaladoru je z daného území udělat "čistě obytné"? Neměli bychom pak tedy snažit ty doporučené zásady pro tento typ plochy prosadit? Opět sice ne závazně podle UP, ale minimálně podle selského rozumu? Není tady taky trochu chyba obce v tom, že se už delší dobu odkládá nějaká pořádná revize UP? Jako jeden ze zásadních dokumentů obce by si to to vzhledem ke svému stáří, stavu, změnám v obci v posledních letech a plánovaných investicích do budoucna určitě zasloužil a měla by to být jedna z priorit obce/zastupitelů.

[Mydlan]

většina z nás tu bydlících všude možně do těch končin prakticky nikdy nezabrousíme, je to stranou a za silnicí, podobně jako vyhlídka, mě osobně je třeba úplně buřt, co si tam naflákaj, ikdyž pravda ctít předpisy a plány by se mělo, jen bych nerad viděl, že si tam developer namstí kapsičku a pak budem na fuöru číst petice na obec, my¨chceme chodník a my chceme lampy atd...bylo by dobře, aby se o toto vše developer postaral minimálně tak, aby to pak netahalo peníze z obecní kasy, nechal bych je udělat chodník s osvětlením až dolů do obce - využili by i lidé z Vyhlídky, postavit jedno oddělení
v mateřské školce pro 30 děcek a klidně bych jim to podepsal, ať se tam pak klidně chytaj za hlavu, že si čuměj do oken

[petr vojacek]

Ono je to s tou velikostí parcel opravdu složitější, asi bychom všichni chtěli parcelu 2000m2, ale ty v dojezdové vzdálenosti do Prahy za rozumné peníze prostě nejsou. A jsou rodiny, kterým stačí menší zahrada, pořád lepší než panelák s s různými nepřizpůsobivými menšinami, kde bydlíme teď.
Nám se pojetí developera (tak jak nám prezentovali projekt) líbí, zejména ty klidové zóny, zeleň, parkovací místa pro návštěvy, školka uprostřed projektu, park, zelená zóna uprostřed, chodníky...
Jenom nechceme vstoupit do projektu, který by byl v kolizi s obecním zájmem, to generuje problémy.
A hlavně, jestli se to vrátí k původní variantě podle ÚR - 12ti metrových činžáků, tak to v žádném případě nechceme. Moc díky za názory, budeme vyčkávat.

[Srneček]

Neříkám, že je to z toho to nejdůležitější, ale za podružné bych to také neoznačoval.
Máš opět pravdu v tom, že v UP jsou ty citované zásady doporučené pro "čistě obytné území" (="plocha, kde mohou být individuální rodinné domy i bytové domy") a že pro "smíšené území" (="plochy určené pro výrobu, sklady a komerční služby s výrazným zastoupením zeleně") jsou tam zásady jiné, bez stanovení minimální výměry pozemku.
Není ale celkem logické, že cílem projektu Embaladoru je z daného území udělat "čistě obytné"? Neměli bychom pak tedy snažit ty doporučené zásady pro tento typ plochy prosadit? Opět sice ne závazně podle UP, ale minimálně podle selského rozumu? Není tady taky trochu chyba obce v tom, že se už delší dobu odkládá nějaká pořádná revize UP? Jako jeden ze zásadních dokumentů obce by si to to vzhledem ke svému stáří, stavu, změnám v obci v posledních letech a plánovaných investicích do budoucna určitě zasloužil a měla by to být jedna z priorit obce/zastupitelů.

Jak už jsem psal - plocha Embaladoru je již ošetřena, určena plánovací smlouvou (smlouvou o podmínkách vzájemné spolupráce) a její změna by musela být dvojstranným aktem. Přeměna využití území ze "smíšeného" na "obytné" nám přišla jako pozitivní. Ohledně revize ÚPO, už se blíží termín, kdy bude muset obec vytvořit nový, ale mezi námi, těžko se bude moct zpětně nějak výrazně zasáhnout do již určených území a regulativů, např. změnit lokalitu smíšeného území na lokalitu pro výstavbu jen a pouze lesoparku, což by samozřejmě bylo pěkné, ale vlastník pozemků by se asi přeskočil....revizi by samozřejmě, v návaznosti na nový ÚPO, zasluhovala vyhláška 3/2004. Po odvolání starosty Fouska je teď prioritou stabilizovat chod obce, dotáhnout změnu ÚPO č. 2, dohodnout se s Embaladorem, koncesní řízení na provozovatele ČOV a spoustu jiných věcí. V dohledné době se asi nový ÚPO na přetřes nedostane.

[Srneček]

A hlavně, jestli se to vrátí k původní variantě podle ÚR - 12ti metrových činžáků, tak to v žádném případě nechceme. Moc díky za názory, budeme vyčkávat.

Aby nevznikala nějaká mýlka - původní studie sice obsahovala řadové i bytové domy, ale většina plochy byla využita pro individuální RD, nejednalo se tedy o nějaké nové satelitní "panelákové sídliště", to rozhodně ne.

[PaMi]

...
Nám se pojetí developera (tak jak nám prezentovali projekt) líbí, zejména ty klidové zóny, zeleň, parkovací místa pro návštěvy, školka uprostřed projektu, park, zelená zóna uprostřed, chodníky...

Mělo by se asi vyjasnit, jak je to se školkou kterou developer slibuje. Obec dostane podle plánovací smlouvy pozemek něco málo přes 1000m2 a 3mil. Kč na občanskou vybavenost. Jestli to ale bude školka nebo něco jiného, tak to bude na rozhodnutí zastupitelstva dle aktuálních potřeb obce. Ale myslím, že to nebude řešit ještě ani příští zvolené zastupitelstvo.